התחדשות עירונית

בשנים האחרונות קיימת תנופת בנייה בארץ המבוססת על התחדשות עירונית תוך הבנה כי זו אחת הדרכים הטובות ביותר להתמודד עם מצוקת הדיור בארץ. למשרדנו התמחות וניסיון רב בליווי דיירים ויזמים בפרויקטים מסוג זה, והכנת חוות דעת שמאיות לכלל ההיבטים השמאים של הפרויקטים.

תכנון נכון של בהתחדשות עירונית, ויציאה לדרך בליווי שמאי מתאים, עשויה לחסוך מחלוקות בעתיד בין הדיירים והיזם, וכן להביא לכל צד את התמורה הראויה לו בהתאם לאופי הפרויקט ואופי הזכויות של הצדדים לו.

משרדינו מתמחה בליווי שמאי וכלכלי לתוכניות להתחדשות עירונית כשמאי דיירים, כשמאים מטעם יזמים וכן מטעם מוסדות תכנון, משלב ההכנה ועד לאישורן והכנת חוו"ד לפי תקן 21.

שמאי דיירים בפינוי בינוי

חשיבותו של שמאי מטעם הדיירים, אינה רק בהערכת שווי דירה בטרם ביצוע הפרויקט ובחישוב התמורה הראויה לו, אלא בכל שלב משלבי הפרויקט המשפיע על ההתקשרות וההיבטים הכלכליים שבין היזם לדיירים ובין היתר:

הערכת שווי הדירות הקיימות וכן שווי התמורות המוצעות לדיירים.
ליווי התכנון הסטטוטורי מטעם הדיירים על מנת להבטיח כי התכנון יתאים לצרכי הדיירים.
ניקוד הדירות עפ"י שווי ופרמטרים נוספים שיסייעו בחלוקה של דירות התמורה.
הערכת רווחיות הפרויקט – על מנת לבחון האם התמורות והדירות המוצעות לדיירים ראוי.
הערכת שווי למחירי תוספות ושדרוגים כגון חניות וכדו'.
הערכת גובה דמי שכירות – הערכת גובה דמי שכירות ראויים לתקופת הבנייה בה בעלי הזכויות נאלצים להתפנות מדירתם למגורים זמניים בשכירות.
הערכת גובה הערבויות שינתנו לדיירים על מנת להבטיח את הבטחונות הראויים.
בחינת היבטי מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה.

לכל אחד מהמרכיבים שפורטו לעיל יכולה להיות השפעה כספית משמעותית.

שמאי יזמים וועדות תכנון בפינוי בינוי

יזמי התחדשות עירונית הם אלה שמובילים את התהליך. הם אחראים על מגוון רחב של משימות, הכוללות: רכישת הקרקע, קבלת האישורים הנדרשים, תכנון המבנים החדשים, בנייתם, והחזרת הדיירים לדירות החדשות.

קידום פרויקט של התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב הכרוך במספר רב של פרמטרים לרבות מבחינה כלכלית ותכנונית.

שמאי מטעם יזמים בהתחדשות עירונית ממלא מספר תפקידים חשובים, ביניהם:

בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט: השמאי המלווה את היזם בוחן את כדאיות הפרויקט מבחינה כלכלית. הבדיקה נערכת על פי תקן שמאות מס' 21 הבוחן האם התכנון המוצע עומד בשיעור רווחיות מספיק. ההערכה כוללת את הערכת עלויות הבנייה, עלויות פינוי הדיירים, הערכת ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מיסוי וכיו"ב.
ליווי שלבי הכנת תכנית פינוי-בינוי: שמאי מקרקעין מעורב בפרויקט ההתחדשות העירונית עוד בשלב עריכת התכנית. השמאי מסייע ליזם להציג את התכנית בפני רשויות התכנון וכן בהכנת תכניות איחוד וחלוקה המהוות חלק ממסמכי התכנית.
משא ומתן עם בעלי הדירות: השמאי משמש כגורם מקצועי בין היזם לבעלי הדירות, במהלך המשא ומתן על עסקת פינוי-בינוי. השמאי מסייע ליזם להבין את הצרכים של בעלי הדירות, ולהגיע להסכם ראוי והוגן לשני הצדדים.